Cómo afectará la Reforma Tributaria al mercado inmobiliario
Desde el 1 de enero de 2016 el negocio de la venta de casas nuevas y usadas tendrá que pagar impuesto
Es necesario recordar que hasta 1987 este negocio no pagaba impuestos, y a partir de esa fecha se gravó con IVA la venta de viviendas que las empresas constructoras realizaban, pero sólo pagaba este impuesto la primera venta y los traspasos posteriores quedaban libres de gravamen.
Ahora la situación cambiará radicalmente. La reforma tributaria establece que la venta de edificaciones usadas pagará IVA -excluye los terrenos-, e incorpora el concepto de vendedor, es decir “aquellas personas naturales o jurídicas que se dediquen en forma habitual a la venta de bienes corporales inmuebles, sin el requisito de ser una empresa constructora”.
Serán considerados “habituales”. En primer lugar incluye a quienes vendan una propiedad dentro de los 4 años siguientes a la adquisición del bien. En segundo lugar incorpora a todos los que realicen estos traspasos en el transcurso de un año. Excluye de este concepto a la venta por ejecución de garantías hipotecarias, que involucra mayoritariamente a los bancos.
“Es preciso señalar que se hace alusión expresa al concepto de presunción, por lo que se entiende que es meramente legal y no de derecho, por lo que se admitiría prueba en caso contrario. Por ejemplo, cuando una persona adquiera un inmueble y por motivos de fuerza mayor (enfermedad, viaje imprevisto, etc.) vende el inmueble antes del año, demostrando con los antecedentes necesarios que no lo adquirió con el ánimo de venderlo”.
La ley sentencia que la base imponible será la diferencia entre los precios de venta y compra, reajustado por el IPC del período que media en el traspaso. De esta base se descuenta el valor del terreno considerando su valor comercial a la fecha de la operación, no obstante deja abierta la puerta para que el Servicio de Impuestos Internos (SII) también pueda tasarlo.
Sujetos de crédito
La legislación reguló también cómo se procederá con los créditos fiscales y estableció que los vendedores habituales podrán hacer uso del IVA pagado por las empresas constructoras. “A nuestro entender, esto genera un doble beneficio para el vendedor habitual, puesto que pagó menos por el inmueble al beneficiarse con la franquicia e igualmente tendrá derecho a rebajar de su débito fiscal aquella parte que nunca pagó ni pagará; y cuando posteriormente proceda a vender, recargará el IVA correspondiente sin aplicar la rebaja de la franquicia, recargando así la totalidad del impuesto de esta operación al adquirente final”.
También se eximirá del pago de IVA la venta de una vivienda con subsidio habitacional o el arrendamiento con opción de compra a un beneficiario de un subsidio.
Además en forma transitoria se liberarán del IVA los bienes que al 1 de enero de 2016 cuenten con el permiso de edificación y las ventas que se efectúen hasta el 1° de enero de 2017.
“El efecto neto de este impuesto para el comprador será de un incremento de un 12% del valor actual de las propiedades, viéndose mayormente afectadas las propiedades entre las 1.000 UF y las 3.000 UF aproximadamente. Hay que recordar sí que ninguna vivienda con subsidio estatal subirá de precio al no aplicarse el IVA a la segunda venta”, en consecuencia este 2015 es un año clave para adquirir la casa propia.
Los inmuebles adquiridos después de 2004 generarán a partir de 1 de enero de 2017 el pago de impuestos sólo si el contribuyente tiene una ganancia sobre 8.000 UF a lo largo de su vida, independientemente del número de propiedades que venda. Esto significa que la diferencia entre el valor en que compró la (s) propiedad (es) y el valor en que la (s) vendió debe ser superior a 8000 UF.
Fuente, bcn.cl
En caso de herencia, el impuesto a la herencia constituirá crédito respecto del impuesto a la ganancia de capital. Esto significa que la persona paga el impuesto a la herencia, luego lo podrá descontar directamente del impuesto a la renta que eventualmente deba pagar por la ganancia en la enajenación del inmueble.
Fuente, bcn.cl
Ninguna vivienda con subsidio estatal tendrá IVA. Se mantiene el subsidio al 85% de las viviendas vendidas de menor precio.
Desde el año 2016, la venta habitual de bienes raíces, salvo los terrenos, quedan afectos con IVA. Esta norma se aplica en principio a quienes se dediquen al negocio de vender inmuebles. Sin embargo, se debe tener presente que las modificaciones incluyen una presunción de habitualidad en los casos que la venta se realice antes del año de haber adquirido o terminado de construir un inmueble. Se restringe el uso del crédito especial del 65% contenido en D.L. N°910 en la construcción de viviendas habitacionales que actualmente aplica a viviendas de un monto máximo de 4.500 unidades de fomento, en la siguiente forma:
- 4.000 UF con un monto máximo de 225 por vivienda a contar del 1 de enero del 2015.
- 3.000 UF con un monto máximo de 225 por vivienda a contar del 1 de enero del 2016.
- 2.000 UF con un monto máximo de 225 por vivienda a contar del 1 de enero del 2017.
Se crea una exención de IVA en la venta de viviendas, mediante contratos de compraventa o del sistema leasing con opción de compra, que sean financiados en todo o en parte con subsidios otorgados por Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
Fuente, bcn.cl
El impuesto de timbres y estampillas que se paga en operaciones de crédito hipotecario mantendrá su tasa de 0,2 % para todas las ventas de viviendas DFL 2.
En caso de inmuebles que no sean DFL 2, el impuesto sube de 0,4% a 0,8% del valor de la venta.
El alza al doble en las tasas del impuesto de timbres y estampillas no se aplicará en el caso de créditos hipotecarios destinados a la adquisición de viviendas DFL N°2. En otras palabras, se mantiene en esos casos la tasa de un 0,2% que los afecta.
¿Cuándo se paga IVA por la compra de una segunda vivienda?
Cuando la persona tenga una propiedad y adquiera otra, pagará IVA por la segunda compra sólo si se dedica al negocio inmobiliario.
Fuente, bcn.cl